01
个人所得税专项附加扣除政策，原本是一项给老百姓“减负”的利民政策，可抵扣的项目包括子女教育、继续教育、住房贷款利息、住房租金、赡养老人及大病医疗这六大类别。
但随着政策的正式实施，房租抵扣信息的填报，让房东和租客同时陷入了焦虑。
在一篇以房东口吻说话的爆文中，作者给租客算了一笔账：
“你拿我的信息去申报个税抵扣，过不了几天税务部门就会通知我去开发票，单房产税一项就需要交纳360元(全额租金3000元乘12%)，这还没算增值税和附加税等！你申请住房租金专项附加扣除能省100元，我至少要垫进去500元。”
所以房东提出的要求是：
-
要么由租客来承担税费，要么解除合同大不了赔偿你违约金。
随着这篇文章的刷屏，越来越多的房东开始焦虑。
有媒体曝出，就在租客填报了个税抵扣信息后的第4天，房东通知不再和她续约，哪怕该租客已经租住了数年。
再比如我的一位朋友也明确和我说，因为税费太高，他打算赔违约金换租客。
先来理一理和房屋出租有关的税费。
从原则上来讲，个人房屋出租所要缴纳的税目包括：增值税、房产税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加税、城镇土地使用税等等。
其中个人所得税一项，依据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》，个人出租不动产所得属于财产租赁所得，固定税率为20%；但自2001年1月1日起，暂减按10%的税率征收。
也就是说，个人所得税税率为10%。
房产税的依据是2005年国务院颁行的《房产税暂行条例》，依照房产租金收入计算缴纳，房产税税率为12%。
但是，依据2008年印发的《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，并免征城镇土地使用税。
也就是说，房产税暂时按照4%的税率征收。
那么，不考虑其他税目，仅仅是个人所得税+房产税两项合计，税率就达到了14%。
至于增值税、城市维护建设税、教育费附加税等税目怎么收，说实话我也还没有完全了解清楚，因为实在太多太复杂了（少数城市采用税率较低的综合税率，这个后面再说）。
02
英国经济学家哥尔柏有一句名言：
“税收这种技术，就是拔最多的鹅毛，听最少的鹅叫。”
而房租租赁市场的特点是，鹅多的是，但每只鹅身上可以拔的毛非常少，而且这些鹅还把自己藏得特别好。
在过去的技术条件下，如果要对租房市场征税，无疑是“拔最少的鹅毛，听最多的鹅叫”，这个显然非常不划算。
所以税务部门一直都是睁一只眼，闭一只眼。
在2005年下发的《关于加强出租房屋税收征管的通知》中，官方甚至公开谈到了这一点：
“出租房屋特别是私房出租点多面广、隐蔽性强，征管难度大，税务机关又缺乏有效的信息来源渠道和控管手段，出租房屋的税收征管基础工作比较薄弱，漏征漏管情况比较普遍。”
翻译成大白话就是，我不是不想收这个税啊，是这个税收起来难度太大，成本太高，所以只能先缓一缓再说。
然而，实施个税房租抵扣或将打破这一局面。
在“住房租金专项附加扣除”的表格中，租客需要填报房东的姓名、身份证、房屋详细地址、租赁起止时间以及租赁合同编号等信息。
一旦这些信息被录入税务局的系统，那么未来税务机关是否会根据这些信息向房东追缴税费（虽然目前不要求上传合同备案，但只要是正规合同的话，有了合同编号将来完全可以顺藤摸瓜）？
对此，国税系统相关人士称，“目前并没有对房租收入明确征税的计划，国税总局也没有确定开征与否的权限。”
也就是说，暂时不会追缴税费，但以后会不会，还没有明确说法。
考虑到就在几个月前，曾曝出过地方税务机关向企业追缴十年社保的新闻（尽管后来被叫停了），房东会有忧心和顾虑，是再自然不过的事。
但问题是，依法纳税本来就是公民应尽的义务，凭什么房东就可以理直气壮地逃税？
这代表了不少租客的心声。
然而房东这边，则会有另一番解释：
“我提供给你的租金，是不含税的价格，如果你要抵扣个税（导致我要交税），那我就把租金涨上来，最后还不是羊毛出在羊身上？”
这是不少房东持有的观点。
对此，另一种声音则表示，房租涨不涨，关键取决于租客的承租能力，而不是房东说涨就能涨的。
两种观点似乎都有一定的道理。
那么问题来了：
如果房屋出租真的要交税，这部分税费最终会由谁来承担？
03
我的观点是：税费会由房东和租客共同承担，至于谁承担的多，谁承担的少，取决于价格弹性。
接下来我会把我分析的过程展示给你，由你来判断对不对。
经济学理论中有一个概念叫做“税收楔子”，指的是：
-
政府税收在供求关系曲线之间打入一个“楔子”使得供应和需求曲线的交点偏移导致无谓的社会总收益减少。
税收楔子最初针对的劳动力市场和资本市场，但我认为在住房租房市场这一理论也同样适用。
这里先举一个极端的情况，如果房屋出租的综合税率是100%，那么可以确定，不会有任何一个房东会愿意把房子租出去。
那么，如果税率是50%呢？
从理论上讲，房东还能收到一半的租金，那么房东是不是都会把房子租出去呢？
不是的。
因为对于房东来讲，房屋出租的成本除了税费之外，还包括房屋的折旧和维护费用，以及房屋出售和置换时的机会成本。
如果你有在次新小区（已交付3-5年左右的小区）买卖二手房的经历，你会发现毛坯的二手房总是比简装出租过的房子更容易达成交易，一方面是因为拆除旧的装修既要花钱又要费时间，另一方面则是因为市场参与者的心理因素。
有些人会希望自己买的房子是没人住过的（尤其是小两口购置婚房的时候），所以在其他条件相近的情况下，毛坯的二手房会更容易卖出去，这是房屋出租的一项隐性成本（但这项成本无法量化计算）。
房屋出租的另一项隐性成本是，租客会不会糟蹋你的房子。
这取决于租客的生活习惯和个人素质。
但对于房东来说，一个只见了一两面的陌生人，他根本无法判断对方的素质和生活习惯，这就会带来风险。
比如光明网就曾报道过，女租客退租后，房东发现床铺上都是尿迹，甚至还长蛆了。
由于出租而导致可能发生的房屋被糟蹋的风险以及由此给房东带来的负面情绪，是房屋出租的另一项成本隐性成本。
至此，可以得出第一个结论：
税费、折旧费和维护费、影响房屋出售的机会成本以及房子可能会被糟蹋的风险……以上各项直接成本和隐性成本，会共同影响房东出租房屋的意愿。
如果把房东按照出租意愿分为三类：
-
第一类，会尽可能把房子租出去来获取租金收益的。
-
第二类，心态介于可租和可不租之间的。
-
第三类，宁愿空置也不愿意把房子租出去的。
税率的高低会显著影响第二类房东，从而导致住房租赁市场上的供给量发生变化。
如果税率越高，那么愿意出租房子的房东就越少，市场的供给量随之减少，房租的价格自然就会水涨船高；反之，如果税率越低，情况就会相反。
税收就像一个楔子一样，打入到供求关系曲线之中，并最终影响房租价格。
这就是税收楔子会对住房租赁市场产生的影响。
但你可能还会有一个疑惑：房租难道不应该取决于租客的承租能力吗？
这里你可能忽略了一点，人口是会流动的。
如果一个地方的房租超过了租房者的承受能力，那么租房者就会选择去另一个城市发展。
北上广深留不下我可以考虑去杭州和成都，如果杭州、成都没有好的机会我也可以选择南京和武汉，以此类推……
由于单个城市的住房租赁市场并不是一个封闭的系统，所以承租能力并不是一个刚性约束条件，人们会选择用脚投票，然后重新平衡各个城市的租房市场规模和房租价格。
而对于某一个指定的城市来说，房租价格最终还是要由供求关系来决定。
所以，真的到了政府开征房屋租赁税费的那一天，租房价格一定会上涨。
那些一方面希望房东履行纳税义务，一方面又希望房租不要涨的人，他们必定是要失望的。
但是反过来，那些希望羊毛全出在羊身上，即税费全部由租客来承担的房东，他们也注定会失望。
这就涉及到经济学中的另一个概念——价格弹性。
价格弹性是指价格变动引起的市场需求量的变化程度，它是决定商品提价或降价的主要依据。
如果房租的上涨幅度越大，那么这个城市有承租能力的人就越少，于是需求就会下降（比如一些人会选择换城市发展），需求下降了，必然会有一部分房东率先降价（出租意愿越强的房东越有可能降价），于是带动整个住房租赁市场价格往下降，直到市场找到一个新的平衡状态。
所以税费最终会由房东和租客共同来承担。
至于谁承担的多，谁承担的少，取决于供给方（房东）的弹性更大，还是需求方（租客）的弹性更大。
房子好租，那就租客承担的多，房子难租，那就房东承担的多。
至此，你应该已经可以看明白了：
一旦政府对房屋租赁征税，房东和租客都要承受经济上的损失。
那么谁得利了呢？
简单算一笔账，如果月租金是3000元，税率按14%计，那么房东每个月要交的税费是420元。
再根据个税抵扣政策，租客可以少交的个税是多少呢？
首先，抵扣额分为三挡。
这里抵扣额按1500元计（不是个税直接减少1500元，是收入中有1500元可以不计税），那么在0%、3%、10%、20%、25%这几档的税率下，租客可以减免的个人所得税分别是0元、45元、150元、300元、375元。
为什么个税税率选的是这几档？
因为这已经覆盖了绝大多数人可以达到的收入上限。
事实上，大部分人可以减免的额度不会超过150元。
把租客身上减免的个税和未来可能加征的房屋出租税一合计，你就会发现，最后政府能拔到的鹅毛，一定是变多了，而不是变少了。
而且，房租上涨而由租客分担掉的那部分税费，租客往往会把账算到房东头上，而不是政府头上。
这就是拔毛的艺术——听最少的鹅叫，拔最多的鹅毛。
当然，直接开征14%住房租赁税，我觉得这个可能性很小。
一来是税率越高征税所要遇到的阻力就会越大，二来是税率越高市场上的供给量（房源）就越少。
如果市场一下子消化不了这种短期波动，导致一部分人露宿街头，那就不仅仅是个经济问题了，还会是一个影响社会稳定的政治问题。
所以，在我看来，像北上广深这样采用一个较低的综合税率，是一个大概率事件，这样也更容易实现房屋租赁税的落实和征收。
比如不久前网上流传的一张深圳市龙岗区布吉街道社区管理中心向房东发出的《个人房屋租赁纳税通知》，后来被证实确有其事。
04
就我个人来说，如果房屋出租的税率在5%左右，我完全可以接受，也愿意承担全部的税费，毕竟依法纳税是每个公民应尽的义务。
但个税抵扣这个事并没有那么简单。
知乎上有一位匿名网友的留言引起了我的注意：
“给你几顿黄焖鸡，你去帮我把别人的一部分资产信息给我搞过来（顺便你的也给我吧）。”
这让我想起了明朝的一段往事。
明太祖朱元璋曾经费时12年完成了两本册子，一本叫做“黄册”，一本叫做“鱼鳞册”。
黄册登记的是全国的户口，鱼鳞册登记的是全国的土地。
按照现在的话来说，就是收集了人口和土地的大数据。
有了这两本册子，朝廷就有了征税（人头税和土地税）的依据。
但由于户籍和人口是会不断变动的，所以当时朱元璋还定了一条规矩，每十年更新一次数据（重新普查一次）。
结果到了万历年间，土地登记数量竟然只有朱元璋时期的一半了，这明显不符合常理，土地还能长腿跑了不成？
而原因也很简单，自从朱元璋死后，地方官员为了减轻赋税压力，每普查一次就少报一点，几百年下来日积月累，登记在册的土地和人口就越来越少了。
直到张居正当上首辅，他不仅重新清查了人口和土地（清查出来的土地数量比明孝宗时期多了近一倍），整理了税基，还实施了著名的“一条鞭法”。
所谓的一条鞭法，就是精简税目，不再区别土地税、人口税、劳役和摊派，而是全部根据土地数量来计算税费。
由于这种征税方式是在一家人的名字后面只记录一条该交的税费，所以也叫一条鞭法（本意是编辑的“编”）。
这种征税方式非常简单粗暴，但却非常高效。
一条鞭法实施后，朝廷财力大增，国库充盈。
但问题是，因为征税太方便了，反而引发了一个问题，那就是朝廷缺钱的时候会遏制不住地想要收税。
尤其是明朝末年，对外是和满清关系的恶化，内部又盗匪四起，于是辽饷”“剿饷”“练饷”等新的税目曾不出穷。
反正就是政府缺钱了，就要搞个名目出来收税，直到民穷财尽，老百姓苦不堪言。
当然，这里举明朝的例子没有什么特别的意思。
毕竟“税收法定”是现代国家公认的原则，中国宪法、税收征收管理法中也都有税收法定原则的要求。
我相信我们的政府绝不会走过去的老路。
但我想提醒你的一个事实是，如果你填报了个税抵扣的各项表格，那么你的家庭成员（父母、配偶、子女）、健康状况、所在单位、收入水平、教育背景、不动产信息、保税路径等等，全部会被录入税务部门的数据库之中，甚至还能帮助政府清查他人所拥有的财产信息（房东的个人信息和房产信息）。
当然，这些信息过去你也可能会在不同的部门登记，但不一样的是，过去这些信息可能是分散在不同的系统之中，无法进行交互验证，而如果只靠政府的人力，要把如此庞大的数据量统一录入到一个系统中，这也是不可能完成的工作。
而现在有了个税抵扣这个APP，则可以把以上各项数据全部打通到一个系统（而且还是你自己录进去的）。
一旦这个系统和银行、网联（非银行支付机构网络支付清算平台）的数据进行对接，那意味着什么？
意味着每一个人，他所拥有的财产、消费记录和家庭状况，都将无所遁形。
不管你愿意还是不愿意，这都是未来的趋势。
而作为政府，保护好这些数据不被泄露出去，其责任将格外重大。
浙公网安备：33010502003879号
